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任志强自住房是高房价逼出来的

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来源: 作者: 2019-06-09 14:56:34

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从早期的房改房、外销商品房、央产房、军产房,到后来的经济适用房、廉租房、两限房,以及“京七条”创造的“自住型商品房”,至少有十七八种住房品种并存于北京普通商品房的体系之外。但这么多创造发明,却既没有遏止房价高涨的走势,也没有改变普通人住房难的困境。

就在国家统计局宣布北京房价再度领涨全国的第二天,2013年10月23日,北京市住建委出台了地方版的楼市调控新政“京七条”,意图稳住房价。

新政最大的创意是制造了一种新的住房品种——“自住型商品房”。它比周边的商品房便宜三成,所有符合限购资格的市民都可以购买;当然,已经在保障房那边排着队的家庭有优先权,并且5年内不能上市交易,卖的时候也得补上这一部分差价。

尽管2013年只剩下最后2个月,北京市政府依然雄心勃勃地表示要放出足够建造2万套“自住型商品房”的用地,相当于一般年景下北京新房总成交量的1/5;明年的计划更为庞大,5万套。

其实“自住型商品房”并不稀奇,北京的住房品种本来就琳琅满目——从早期的房改房、外销商品房、央产房、军产房,到后来的经济适用房、廉租房、两限房,一大批名目繁多的住房品种并存于普通商品房的体系之外。华远地产董事长任志强早在2005年就做过统计调查,“光北京就有十七八种,全国得有三十多种”。

如今又添了“自住型商品房”这个新成员,试图为一个新的群体解决住房问题。相较之前两限房、经济适用房的购房标准,其家庭资产审核门槛有所放松,更多人群被纳入到低价购房体系之中。

叫什么名字并不重要。重要的是,同样面向中低收入或者不同夹心层的保障房、两限房等推出经年,却并没有阻挡北京房价一骑绝尘地高涨,也没在多大程度上解决这些群体住房难的问题。其症结何在?为什么还要创造出一种实质上并无新意的“自住型商品房”?

“不得不做点事情”

10月25日,北京楼市新政发布后两天,放出了两个需要配建“自住型商品房”的地块,一个在密云县,一个在门头沟区,都属于北京的远郊区。

“逼出来的。”10月29日,当问及“京七条”的出台背景时,任志强迅速给出这四个字。

自从2012年6月份被限购政策压抑许久的刚需爆发之后,北京的新房价格已经实现了连续16个月的同比上涨,最近6个月领涨全国,9月份依然是以高达20.6%的同比涨幅位居首位。

“压力太大,他们不得不做点事情,最起码要有一个政治表态。”一位接近北京住建委的业内人士透露。

2013年年初,北京市承诺的房价控制目标是“新建商品住房价格与2012年价格相比保持稳定”,如果“稳定”等同于“不涨”,这个目标显然已经很难完成。最近在接受媒体采访时,北京住建委副主任王荣武坦承环比涨幅虽然低于同比,但也已经超过了6%。

一边是热度不减的房价,一边是咄咄逼人的住建部年底考核问责,整个2013年,北京住建委倒是一直在动用行政干预等手段来控制房价。在前端,控制预售证的发放、价格定得太高的楼盘拿不到预售证,早已是业内公开的秘密;在后端,限制住一些地块的拍卖最高价,让开发商去竞拍配建的限价房或保障房的面积,以控制土地溢价,进而调控未来的房价。

“自住型商品房”最终也是要通过土地竞拍上的一些手段来实现。根据《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》,自住型商品住房用地,由房地产开发企业通过“限房价、竞地价”等出让方式公开竞得。

10月25日,北京楼市新政发布后两天,放出了两个需要配建“自住型商品房”的地块,一个在密云县,一个在门头沟区,都属于北京的远郊区。位于密云县的44万平米的地块给出的配建要求是“25000平方米的自住型商品住房,房屋销售限价为10500元/平方米”,相当于该地块不到6%的面积。

毫无疑问,建在该地块上的“自住型商品房”最早也只能在一年后面市,即便有效,拉低的也是一年后的房价。链家地产市场研究部张旭认为,本次新的调控措施中,既带有表态性质,也有增加市场引导能力的实质行动。但整体来看,更多的是稳定房价预期。比如,或许能引导一些急于购房又资金紧张的刚需阶层放缓入市计划。

难解供需矛盾

统计意义上的房价存在拉低的可能性。2013年的北京房价调控目标明确剔除了保障性住房的价格,而实质上归属于保障性住房名字中却包含“商品房”的自住型商品房,很大可能将进入房价体系。

一年后,那些没有保障房购买资格、买商品房又捉襟见肘的“夹心层”能否真正受惠于这个新的住房名目,一路向前的北京房价能否真正被拖住步伐,南方周末采访的业内人士普遍表示悲观。

高策地产董事长陶红兵肯定了“京七条”为夹心层提供了一条可能的购房路径,但他仍然认为这不能从根本上改变北京住房供需失衡的状况,也就不可能真正拉低房价,反而可能加剧改善型住房的供需失衡。高策地产是一家浸淫北京市场多年的一手房代理公司。

“北京的土地就那么多,自住型商品房的供地增加了,普通商品房的供地就会更加紧张;而近几年北京的户均成交面积在逐年加大,这说明改善型住房的需求占比在不断上升。这就会带来一种新的结构失衡和价格上涨。”他说。

即便是“自住型商品房”试图覆盖的中低收入购房者群体,其供需矛盾也很显著。北京目前约有13万户家庭在轮候保障房,按照一般情况刚需占比八成计算,每年约有8万户不享受保障资格的首次置业群体,远远超过北京计划推出的每年5万套“自住型商品房”数量。

兴业证券分析师刘建刚根据北京新增常住人口测算出的住房需求约1500万平米,但近3年北京平均新增住宅类用地997万方,“供求矛盾是北京市房价持续上涨的根源”。

“如果自住型商品房的供地特点比照刚刚推出的两块地,那么这项新政的效果将大打折扣。”前述接近北京住建委的业内人士表示,“即便是夹心层,恐怕也很难接受门头沟和密云这样的远郊住房;况且这两块地的配建比例只有5%左右,远低于20%-40%的配建总计划。”

统计意义上的房价反而存在拉低的可能性。2013年的北京房价调控目标明确剔除了保障性住房的价格,而实质上归属于保障性住房名字中却包含“商品房”的自住型商品房,很大可能将进入房价体系。这是北京市政府所乐见的。

“政府把自己该做的事推给了市场”

保障房的建设规模逐年扩大,实实在在落地的房子却总是抢破了头。

夹心层最担心的是,“自住型商品房”看起来跟前些年北京推出的两限房类似,实质上可以视为一种变相的带有保障属性的住房产品,将来会不会仅仅是在建委系统中又多了一种房屋的权属性质而已。

任志强说,根据土地性质、建房名目、建设单位的不同等因素,北京前前后后出现过的房屋权属名目至少十七八种。比如,“房改房”就有“97”、“93”之分,分别拥有97%和93%的产权;经济适用房也分成新老两大类,老的经济适用房没有上市交易限制;甚至“私房”也有三四种不同前缀的分类。

具化到产权证上时,这些名目减少了一些,但也有近十种不同的证件。地方建委分管的有商品房、经济适用房、私房、房改房、廉租房、限价房、安置房等,还有不归地方建委处理的央产房、军产房。

寄望于保障性住房解决住房难题的人们,普遍的感受是“雷声大雨点小”,保障房的建设规模逐年扩大,实实在在落地的房子却总是抢破了头,更不用提那些常年见诸报端的保障房寻租案例了。

在中原地产研究部看来,新出台的“自住型商品房”销售价格比市场价低30%,即使5年后再上市上缴30%的增值收益,依然会比以市场价购买的普通商品房具有更高的收益率。如此同质的房源却有两套截然不同的操作体系,明显的利益驱使极易造成权力寻租。之前经济适用房与限价房管理过程中就频现腐败。

一位不愿意具名的业内人士还特意指出,“京七条”事实上为部委、央企等建设福利房开了一个名正言顺的口子。文件中有这样一段话:鼓励企事业单位和相关机构将自有用地用于自住型商品住房的开发建设,或者将尚未进入销售环节的房地产开发项目转化为自住型商品住房建设项目。“两年之后,你会发现,这个看上去很美的自住型商品房很有可能就是一场没有开始的结束。”

“采用这种土地出让方式让开发商配建自住型商品房,实质就是政府把自己该做的事推给了市场。”任志强指出,破解住房僵局,还是那句老话,“保障的归政府,市场的归市场。”

北京的部分住房种类

外销商品房:取得了外销商品房预(销)售许可证、可出售给国内外的企业,其他组织和个人的房。

内销商品房:取得了商品房销售许可证、可以出售给当地企事业单位和居民的房屋。2002年内外取消,统称商品房。

房改房:城镇职工按照成本价或者标准价购买的已建公有住房。

央产房:全称为“中央在京单位已购公有住房”,2007年央产房正式进入二手房交易市场。

军产房:军产房是指由军队管理、使用的房屋,其土地使用权和房屋所有权归军队所有。

校产房:原产权属于公办学校的房产,不可买卖或经校方同意买卖的房子。

乡产房:以乡为单位集资建设的房产,没有真正的房屋产权,包括在农民宅基地上建造的房产。

使用权公房:只拥有使用权的公有住房,又可分为自管公房、直管公房、托管公房。

经济适用房:指政府提供优惠政策,限定建设标准、供应对象和销售价格,向低收入住房困难家庭出售的具有保障性质的政策性住房。

廉租房:政府以租金补贴或实物配租的方式,向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。

两限房:限房价、限地价的“两限”商品房。主要解决中低收入家庭的住房困难。

公租房:由政府或公共机构所有,用低于市场价或者承租者可以承受的价格,向新就业职工出租的房子。

私房:也称私有住宅,私产住宅。它是由个人或家庭购买、建造的住宅。公有住房通过住宅消费市场出售给个人和家庭,也就转为私有住宅。

安置房:政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时,对被拆迁住户进行安置所建的房屋。

小产权房:指在农民集体土地上建设的房屋,未缴纳土地出让金等费用,其产权证不是由国家房管部门颁发,而是由乡政府或村委会颁发。

自住型商品房:主要供应给京籍、非京籍符合限购条件的家庭,房价较周边房价低30%。

(资讯责编:丁俊龙)

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